wypatrywanie okazji na rynku - ŻYCIE SKŁADA SIĘ Z WYBORÓW
Blog

ŻYCIE SKŁADA SIĘ Z WYBORÓW

Życie to sztuka wyboru. Nierzadko bardzo trudna, ale i tak lepiej jest mieć wybór niż go nie mieć.

Łukasz Majewski “Flirtując z życiem”.

 

Osobiście uważam, iż decyzja o pozostaniu właścicielem nieruchomości jest zawsze trafnym pomysłem. Wiadomo, wszystko jest dla ludzi, zarówno sporty ekstremalne jak i alkohol. Nieruchomość, choćby małe mieszkanie jest świetną, długoletnią lokatą kapitału, jest też trwałym dobrem ekonomicznym – grunt jest praktycznie niezniszczalny, a obiekty budowlane tak popularne w naszej szerokości geograficznej, murowane charakteryzują się długowiecznością. Dlatego też nieruchomości stały się idealnym zabezpieczeniem wierzytelności, a także dobrem, które z powodzeniem można przekazywać z pokolenia na pokolenie. Owszem, ich zakup staje się sporym wydatkiem, na który przeciętny obywatel musi szmat czasu odkładać lub zapożyczać się w Banku na długie lata.

Poszukiwanie nieruchomości to nic innego jak rozmieszczenie konkretnego punktu (w tym przypadku konkretnej nieruchomości) względem innych istotnych obiektów. Naukowo rzecz ujmując proces ten porównać można do tworzenia swojego własnego układu słonecznego. Centralne miejsce zajmuje w nim słońce czyli konkretny adres i wokół niego wszystko się skupia. Pamiętamy o planetach, ich odległościach od słońca i wzajemnego ich oddziaływania na siebie. Kosmos byłby niczym bez mniejszych ciał astralnych, jakże istotnych w całym układzie słonecznym. Analogicznie, gdzieś na rynku nieruchomości jest to słońce, które świeci jaśniej względem innych planet.

Najpopularniejszym z kryteriów jest lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Trudno się z tym nie zgodzić, ale czy jednak to jest jedyny najważniejszy aspekt? Poniżej pozwoliłam sobie zamieścić kluczowe moim zdaniem czynniki, które należy wziąć pod uwagę zarówno przy kupnie nieruchomości na zaspokojenie własnych celów mieszkalnych jak i inwestycyjnie.

LOKALIZACJA

Lokalizacja zarówno ta względna jak i bezwzględna może być dogodna lub uciążliwa, ważne zatem aby sprawdzić:

– Centrum czy peryferia, obrzeża miejscowości;
– Odległość i dostępność komunikacyjna z miejscami takimi jak miejsce pracy, miejsce zamieszkania rodziny, przyjaciół,
– Dostępność infrastruktury czyli miejsca parkingowe, parkingi strzeżone, garaże, komunikacja miejska, sklepy, punkty usługowe, urzędy, szkoły, przedszkola, place zabaw, boiska;
– Dostępność terenów zielonych, terenów spacerowych;
– Otoczenie – czy w pobliżu nie ma uciążliwych zakładów przemysłowych, tras szybkiego ruchu oraz co przewidują plany zagospodarowania przestrzennego dla otoczenia.
– Plany dotyczące budowy nowych budynków w okolicy – ich pojawienie się za jakiś czas może całkowicie zmienić otoczenie.

 

RODZAJ ZABUDOWY

Duże osiedla to często duża gęstość zaludnienia, deficyt miejsc parkingowych, ale też dostępność wielu punktów usługowych i sklepików, których rentowność uzależniona jest od popytu mieszkańców. To też dobrze rozwinięta infrastruktura techniczna, szkoły, przedszkola, komunikacja publiczna. Warto o tym pamiętać, Jak to mówią coś za coś:) Według tego kryterium wyróżnić możemy:

– Duże osiedla z wysokimi blokami
– Osiedla z mieszaną zabudową;
– Tylko niska zabudowa, kameralne osiedla;
– Kamienice zazwyczaj w centrum miasta;
– Ekskluzywne osiedla, ogrodzone i chronione.

Warto wiedzieć, że nowoczesne, zamykane i monitorowane osiedla powstają często na niewielkich terenach, jakie udaje się znaleźć w daleko rozwiniętej infrastrukturze miasta. W celu maksymalizacji dochodu z inwestycji stawiają maksymalną ilość budynków na działce, a odległości między nimi są na tyle małe, że często ludzie zaglądają sobie w okna.

STAN TECHNICZNY BUDYNKU

– Wiek budynku;
– Technologie i materiały z jakich jest zbudowany;
– Ogólny stan budynku, elewacji i dachu;
– Stan klatki schodowej, wind;
– Czy w budynku są piwnice, garaże, komórki lokatorskie.

Wiek budynku, jego technologia wykonania i stan techniczny są dość istotnymi kwestiami i w dużej mierze wpływają na comiesięczne koszty eksploatacyjne mieszkania. Zarówno wysokie zaliczki na fundusz remontowy, koszty ogrzewania w nie zmodernizowanym budynku będą wpływać na podwyższenie kosztów zamieszkania. Pomijam, z względów oczywistych walory estetyczne:) Duża, nowoczesna winda w wysokich budynkach usprawnia komunikację między piętrami i staje się niezwykle doceniana w momencie przeprowadzki lub doposażania mieszkania. Wcześniej czy później rzeczy i domowników przybywa, więc możliwość przechowywania rzeczy w komórkach piwnicznych staje się dużym ułatwieniem. W budynkach wznoszonych co najmniej 20 lat temu zagospodarowane i przyporządkowane piwnice do danego mieszkania nie są niczym niezwykłym, natomiast w budynkach wielorodzinnych wznoszonych obecnie jest ich niewiele i są one dodatkowo płatne.

Coraz popularniejszą grupą budynków są kamienice. Przedwojenne, odnowione budynki znacząco zyskują na wartości dzięki swojemu unikalnemu charakterowi, często niepowtarzalnej architekturze i centralnej lokalizacji.

STANDARD WYKOŃCZENIA I WYPOSAŻENIE

– Na której kondygnacji znajduje się mieszkanie;
– Rozkład mieszkania, jego funkcjonalność, czy pokoje są niezależne, czy przejściowe;
– Stan mieszkania: wysoki standard, stan bardzo dobry, stan do odświeżenia, stan do remontu;
– Stan stolarki drzwiowej i okiennej, podłóg i innych stałych elementów mieszkania;
– Usytuowanie mieszkania względem stron świata – pomieszczenia z doświetleniem południowym i zachodnim będą zawsze cieplejsze i bardziej słoneczne;
– Jaki jest widok z mieszkania – na inne bloki, tereny zielone czy ulicę;
– Czy jest balkon, ogródek, czy do mieszkania przynależy piwnica, garaż, miejsce parkingowe;
– Jakie wyposażenie pozostaje w cenie mieszkania (np. sprzęt AGD, zabudowa kuchenna);

Powszechnie wśród kupujących panuje przekonanie, że partery są ciemne, zimne i zacienione. Są też obiektem zainteresowań włamywaczy i wandali. Z kolei mieszkania na ostatnich kondygnacjach są narażone na utratę ciepła w zimie, zbytnie nagrzewanie w lecie oraz przecieki z dachu. Moim osobistym zdaniem prawdopodobieństwo zalania z dachu jest dużo mniejsze niż awaria instalacji u sąsiada mieszkającego powyżej. Spore grono kupujących woli napawać się widokami z wyższych pięter oraz ciszą za cenę dreptania w przypadku bloku bez windy. Są tez zwolennicy najniższych kondygnacji, którzy cierpią na lęk wysokości lub klaustrofobię i za Chiny Ludowe nie wsiądą do windy. Ograniczenia ruchowe lub konieczność zamontowania podjazdu determinuje ich wybór na najniższej kondygnacji.

Rozkład mieszkania, liczba okien i kierunki świata na jakie wychodzą, możliwości aranżacyjne czyli ustawność to kwestie istotne, gdyż  nieruchomość może mieć swoje nieusuwalne wady, np. zbyt duży korytarz, mało ustawne pokoje, albo okna, przez które światło wpada przez 3 godziny dziennie.
Ważne jest czy i kiedy przeprowadzone zostały remonty w nieruchomości oraz w jakim zakresie. Często zdarza się, że ktoś ułożył nowe płytkie w łazience lub gładź na ścianie, a zapomniał wymienić instalację wodno- kanalizacyjną lub elektryczną. Więc niby mieszkanie po remoncie, a w przypadku zwarcia w starej instalacji trzeba kuć ściany. Wygląd wnętrza to czynnik, który bardzo często przesądza o finalnej cenie mieszkania. To prosty trik psychologiczny – mieszkanie urządzone nowocześnie i estetycznie pozwala potencjalnym kupującym łatwo wyobrazić sobie, że mogliby w nim mieszkać. Zupełnie inaczej jest w przypadku mieszkań zaniedbanych, ze starymi meblami czy nieposprzątanym bałaganem. Warto zdawać sobie sprawę, że aranżacja mieszkania jest tym, na czym przyszły inwestor zarobi dodatkowe pieniądze przy sprzedaży nieruchomości.
Istotną kwestią pozostaje też najbliższe sąsiedztwo, warto zastanowić się w dłuższej perspektywie komu będziemy kłaniać się na klatce schodowej i od kogo pożyczać brakującej soli. Nie ma gwarancji niezmienności sąsiedztwa, zwłaszcza w dużych blokach.
Drugorzędną, ale równie istotną kwestią jest wyposażenie nieruchomości. Zdarza się często, że demontaż mebli zwłaszcza w zabudowie jest niemożliwy bez ich uszkodzenia, zatem pozostaje za dopłatą. Przy założeniu, że nabywca i zbywca mają podobne gusta, rozwiązanie takie jest korzystne dla obu stron. Jeśli nabywamy mieszkanie z przeznaczeniem do remontu warto nabyć je puste.

CENA

Pozostała jeszcze kwestia ceny, która  jak głoszą slogany reklamowe “czyni cuda”. Cena nieruchomości jest niczym innym jak kompilacją wszystkich wymienionych wyżej  czynników. Cenę z pewnością determinuje czas. Ma on wpływ zarówno na stronę kupującą jak i sprzedającą.  Zdarza się, że kupujący w związku z zaistniałą sytuacją życiową nie ma zbyt wiele czasu na poszukiwania nieruchomości, nie bierze pod uwagę wszystkich kryteriów, tylko idąc na ustępstwa wybiera dwa lub trzy czynniki dla niego najważniejsze.  Zdarza się również, że Sprzedający nieruchomość, nie działający pod groźbą komornika, rozwodu lub przeprowadzki na inny kontynent dzięki odpowiednio długiej ekspozycji oferty na rynku zyskują wyższą, satysfakcjonującą cenę.

Wbrew pozorom na ceny nieruchomości wpływa też moda. Ucieszy ta informacja pragmatyków, którzy wychodzą z założenia, że nie ma potrzeby przepłacać, jeśli nie niesie to żadnej praktycznej wartości. Mody można obserwować na przykładzie niewielkiego obszaru lub całej dzielnicy. Czynnikiem windującym ceny może być np. bliskość modnych lokali, szkół, klubów sportowych lub terenów rekreacyjnych.

Warto zwrócić uwagę również na fakt, że nieruchomości charakteryzują się małą płynnością. Ciężej będzie sprzedać duże, 4 lub 5 pokojowe mieszkanie, podczas gdy popyt na mniejsze lokale jest zawsze znaczny. Wiąże się to oczywiście z ceną i wysokością kredytu, który zostanie zaciągnięty przez kupującego. Na mniejsze mieszkanie, choć mniej wygodne, zawsze znajdą się nabywcy, ponieważ potencjalna grupa zainteresowanych jest większa i posiada zdolność kredytową oraz wymagany przez Banki wkład własny. Jest to istotny aspekt dla kupujących nieruchomość na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, gdyż koszty prowizji, bankowej , raty odsetkowe są odroczone w czasie i mniej odczuwalne.

Doświadczony inwestor, bardzo dobrze wie, że pozornie niska cena, może nieść za sobą pewne ryzyko związane z kosztami remontu, terminem wydania nieruchomości w posiadanie, i innymi czynnikami. Bywa zatem tak, że ekonomicznie uzasadnionym jest, aby kupić kilka nieruchomości w roku i sprzedać je z nieco mniejszym zyskiem, niż szukać skrajnie tanich okazji dokonując jednej lub dwóch transakcji w roku.

Nie ma jednej, złotej zasady, która pozwoli wybrać odpowiednie mieszkanie i kupić je tanio. Należy nie tylko określić swoje priorytety, ale też znaleźć odpowiedni balans pomiędzy oczekiwaniami i możliwościami. Dla jednych moda jest ważnym czynnikiem, wpływającym na wybór, dla innych liczą się wyłącznie kwestie praktyczne. „Dobra lokalizacja” może być natomiast pojęciem względnym – dla osób pracujących na obrzeżach miasta oznacza zupełnie co innego niż dla większości, która dojeżdża do dzielnic centralnych.

Bez względu na cel zakupu nieruchomosci warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia pośrednika w obrocie nieruchomościami, który znając rynek nieruchomości i mechanizmy nim rządzące jest w stanie zaproponować oferty spełniające założone kryteria, zadbać o bezpieczeństwo transakcji i sprawność jej przeprowadzenia. Jest to dodatkowy koszt, jednak jak najbardziej zasadny, oszczędzający czas, nerwy i pieniądze.

39 komentarzy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *